강북 부동산 반토막 - 7년 6개월 만 서울 아파트 경매 최대

고금리와  힘든 경제 상황으로 인한 가처분 소득 감소로 부동산 매수 여력이 바닥을 치고 있다. 

지방뿐만 아니라 서울, 그것도 거주 여건이 좋은 강남 노른자위 아파트까지 가격이 폭락하고 있다. 

 

9월 말 특례보금자리론 적용 대상이 축소되면서 도봉구, 강북구, 노원구 등 9억 원 이하 아파트 가격이 고점 대비 반토막이 난데 이어 이제는 강남권 아파트 가격도 수억 원씩 폭락하고 있다. 

 

경매 시장도 7년 6개월 만에 서울 아파트 경매건수가 최대를 기록하고 있다. 낙찰률은 소폭 늘었지만 여전히 20%를 벗어나지 못하고 있는 실정이다. 

 

내년 전망은 더욱 어려울 것으로 예상된다. 고금리가 완화되더라도 극한으로 치닫는 어려운 경제 상황에서 부동산 구입 여력이 바닥권으로 치닫고 있어 부동산 부양을 위한 어떤 정책도 듣지 않는 상황이 될 가능성이 높을 것으로 보인다. 

 

인구 감소와 스태그 플레이션으로 일본식 부동산 버블 붕괴가 한국에서도 실현될 것인지 걱정스럽게 추이를 치켜볼 수밖에 없는 상황이 되었다. 

■ 강북 부동산 폭락 - 고점 대비 반토막 아파트 등장 - 강남 아파트도 하락 지속

MBC 뉴스는 고점 대비 반토막이 난 강북 아파트 상황을 보도했다. 

반토막난 강북 아파트 가격 - MBC 뉴스 캡처

 

서울 성북구의 B 아파트는 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난달 30일 6억 1,500만 원에 거래되었다. 이는 지난 2021년 9월 11억 원을 찍었던 것과 비교하면 반토막 난 수준이다. 

 

같은 성북구의 J 아파트 또한 전용 59제곱미터가 4억 5천7백만 원에 거래되었는데 지난해 3월 같은 면적이 6억 8천5백만 원에 거래되었던 것과 비교하면 고점 대비 70% 수준으로 떨어진 가격이다. 

 

하월곡동의 W아파트는 고점대비 3억 원 이상 떨어진 가격으로 거래되었다. 

서울 도심과 근접성이 비교적 좋은 성북구 상황도 최악의 부동산 침체 국면을 맞이하고 있는데 노원구, 도봉구, 강북구 등의 서울 외곽 지역은 4주 연속 아파트 가격이 하락하고 있다. 

 

아파트 폭락 현상은 강북뿐만 아니라 강남에서도 관측되고 있다. 

강남구 도독동 D 아파트는 전용면적 59제곱미터가 지난달 초 21억 5000만 원에 거래되었던 것이 같은 달 중순에 18억 2000만 원으로 3억 이상 떨어진 채 거래되었다. 

 

한 달도 되지 않은 기간에 3억 이상의 아파트 가격 폭락은 정부의 각종 부양 정책의 실효가 떨어지면서 예외적인 지역으로 여겼던 서울 노른자위 땅도 부동산 폭락에서 벗어날 수 없음을 보여주고 있다. 

 

결국 영끌로 부동산을 구입했던 자금 여력이 좋지 않은 가구들을 중심으로 경매가 확산하고 있다. 여러 예측보다 경매 건수의 증대는 부동산 폭락의 강장 강력한 징후가 되고 있다. 

■ 7년 6개월 만에 최대 아파트 경매 건수 - 부동산 폭락의 가장 결정적 징후

부동산 폭락의 여러 징후가 있지만 경매 건수와 낙찰률은 가장 결정적으로 부동산의 추이를 내다볼 수 있는 통계 수치이다. 

 

그런데 서울 아파트 경매 건수가 7년 6개월 만에 최대에 이르면서 부동산 폭락은 피할 수 없는 수순으로 가는 것이 아닌지 우려가 높다. 

7년 6개월 만에 최대 아파트 경매 건수 - MBC 뉴스 보도 캡처

 

MBC 뉴스는 서울 아파트 경매 건수가 7년 6개월 만에 최대를 기록했다고 보도했다. 

개포동 A 아파트는 4번의 유찰 끝에 시세보다 23억 원 떨어진 14억 원에 낙찰되었다. 

 

엄청난 경매 물건이 쌓이고 있지만 부동산 경기에 대한 비관적 전망 때문에 낙찰률은 20%를 유지하고 있다. 

11월 낙찰가율은 지난달보다 6% p 떨어진 80.7%로 나타났지만 실제로는 앞서 개포동 A 아파트 사례처럼 계속되는 유찰로 시세보다 20억 원 이상 떨어져도 낙찰되지 않는 경우가 늘어나고 있다. 

 

개포동 A 아파트의 경우 공원과 학교로 둘러싸여 있고 지하철 역도 가까이 있지만 엄청나게 낮은 낙찰가율을 기록하는 것을 보면 소위 '강남 똘똘한 한 채' 신화도 붕괴가 시작된 것으로 보인다. 

 

내년 아파트 전망도 엇갈리고 있지만 일본과 상황이 다르다는 기존 예측과 다르게 일본식 부동산 버블 붕괴가 한국에서도 발생할 수 있다는 부정적 전망이 생기기 시작했다. 

■ 한국 부동산 일본식 버블 붕괴 가능성 경고하는 IMF

일본의 부동산 버블 붕괴는 85년 플라자 합의 이후 일본의 환율이 두 배로 절상하는 상황에서 수출이 어려워져 내수 성장을 위해 금리를 인하하는 상황에서 시작되었다. 

 

결국 89년 일본의 부동산 버블이 극에 달하자 일본 중앙은행이 투기 제압 대책으로 금리를 올리면서 부동산 시장이 폭락하면서 경착륙을 하게 된 것이 '일본의 잃어버린 30년'의 시작인 '부동산 버블 붕괴'의 서막이었다. 

 

그런데 우리의 상황도 코로나 이전부터 지속적인 쌓여온 버블이 코로나를 계기로 늘어난 통화량과 저금리로 더 극심한 부동산 버블을 형성하는 상황이 결과적으로 일본과 비슷한 과정을 밟고 있다. 

 

저금리로 인한 버블이 코로나 이후 미국을 중심으로 인플레이션을 잡기 위한 고금리 정책으로 붕괴되고 있는 상황이다. 일본의 정책 실패를 반면교사로 삼아 일본처럼 부동산 붕괴되지 않을 것이라는 자기 충족적 전망을 하는 사람도 있지만 작금의 부동산 상황은 경착륙으로 치닫고 있다. 

 

경제는 심리 다음이라는 유명한 말이 있다. 경제는 심리가 큰 역할을 한다는 것이다. 아무리 정책 당국이 대응을 잘한다고 해도 경제 참여자의 심리가 버블 붕괴를 향하고 가고 있다면 '백약이 무효'인 상황이 될 수 있다. 그런데 현 정부의 부동산 정책은 IMF도 수차례 경고하고 있어 좋은 점수를 주기는 어려운 상황이다.

 

실제로 지난 부동산 연착륙 시기에 과도한 부동산 부양 정책으로 일본식 부동산 버블 붕괴와 비슷한 상황이 될 수 있다고 IMF는 경고했다. 

 

국제통화기금(IMF)의 헤럴드 핑거 IMF-한국 연례협의단 대표는 이미 지난 9월 6일 "가계의 모기지대출(주택담보대출) 증가시키는 불필요한 조처는 재고려가 필요하다"라며 한국의 부채 증가율 상승을 경고했다. 

 

그리고  IMF는 이제는 폭락하는 한국 부동산 상황에 대해서 강한 우려를 표명했다. 

결국 부동산 연착륙 국면에서 부동산 상승을 위해 인위적 부동산 부양 정책을 했던 후과가 부동산 폭락으로 나타나고 있는 실정이고 일본의 부동산 버블 붕괴의 과정을 따라가는 한국 상황을 IMF가 경고한 것이다. 

 

잘못된 금융 정책으로 부동산 버블 붕괴가 생기면서 '잃어버린 30년' 경제 비극을 겪은 일본처럼 잘못된 부동산 정책과 인구 감소, 경기 침체 등 극한의 경제 상황 등이 맛물리면서 일본과 같은 지속적인 경제 위기가 닥칠 위험성도 간과할 수 없는 상황이 되었다. 

 

이런 경제 쓰나미가 몰려오는 시점에서 고금리, 고환율, 고유가로 인한 스태그플레이션으로 구조조정의 쓰나미까지 닥친 가계는 엄청나게 추운 겨울과 오지 않는 '서울의 봄'을 맞이할 가능성이 대두되고 있다. 

 

하지만 믿을만한 경제 정책을 기대하기 어려운 정권을 두고 결국 국민은 '각자도생'에 내몰릴 수밖에 없는 상황이 되고 있다.